租戶欠繳物業管理費怎么辦

　　租戶欠繳物業管理費怎么辦

　　    某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業管理公司的催款函，說王小姐已欠近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業管理費，物業管理公司不應再向業主催繳物業管理費。

　　   案例分析

　　    根據物業管理條例的規定，物業服務企業按照其與業主簽訂的物業服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同約定向業主收取物業管理費。對于業主來說，在接受物業服務企業提供的物業管理服務后，有義務按照合同約定支付相應的物業管理費。

　　    當業主將房屋出租后，一般應將房屋租賃合同的復印件交物業服務企業備案，以便于物業服務企業開展工作，同時，物業服務企業也能幫助業主了解、掌握承租人對所租賃物業的使用情況，以防止業主蒙受損失。在房屋出租期間，物業管理費的交納義務，由業主（出租人）與承租人約定，在房屋租賃合同中明示，并在備案時告知物業服務企業。物業服務企業可根據出租人與承租人對物業管理費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若房屋租賃合同約定由承租人支付物業管理費，物業管理公司可直接向承租人收??；若房屋租賃合同約定由出租人支付物業管理費，物業服務企業則直接向出租人收取。但物業管理條例中規定，若承租人違反約定，出租人要承擔連責任。也就是說承租人如果沒有支付物業管理費，就應由出租人承擔。當然，如果房屋租賃合同沒有約定物業管理費由誰支付，一般物業服務企業可以認定為業主承擔。業主繳納后，在與承租人進行協商解決，而不應以沒有約定為由，拒絕物業服務企業收取或催要物業管理費的要求。

　　    根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，該物業管理公司向業主收取物業費是有法律依據的。當然，業主在繳納欠付的物業管理費后，可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　   相關法規政策

　　  《中華人民共和國物權法》

　　    第四十條   所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人，擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

　　    第八十三條 　業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

　　    業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　  《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

　　第七條   業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。  

　　  《中華人民共和國合同法》

　　   第五條   當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。

　　    第六條   當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

　　第一百零七條   當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第二百一十二條   租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第二百一十三條   租賃合同的內容包括租賃物業的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　第二百二十八條   因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權利的，承擔人應當及時通知出租人。

　　  《物業管理條例》

　　    第四十二條   業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第六十七條   違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　  《商品房屋租賃管理辦法》

　　第七條   房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

　　   （一）房屋租賃雙方當事人的姓名（名稱）和住所：

　　   （二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；

　　   （三）租金和押金數額、支付方式；

　　   （四）租賃用途和房屋使用要求；

　　   （五）房屋和室內設施的安全性能；

　　   （六）租賃期限；

　　 （七）房屋維修責任；

　　 （八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

　　 （九）爭議解決辦法和違約責任；

　　 （十）其他約定。

　　    房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

　　    建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。

　　 《物業服務收費管理辦法》

　　第十五條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同的約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　解決方法

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理公司履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主對外租賃情況，配合業主做好房屋租賃的管理工作，以避免其他問題的出現。

　　在物業管理服務中，對業主對外租賃，物業管理公司要做好指導、監督和調解等方面的工作，重點放在租賃關系即租賃合同關系的管理上，這樣才能配合業主保證租賃關系的建立和正常進行。具體做好以下事項：

　　    （1）按規定的條件和程序指導簽訂租賃合同，建立租賃關系。

　　    （2）監督落實租賃合同中出租人享有的權利和履行的義務。

　　    （3）監督檢查承租人行使合同中規定的權利和履行應盡的義務。

　　    （4）處理協調租賃雙方在租賃合同履行過程中出現的矛盾糾紛以及其他意外情況。

　　    （5）監督租賃關系的變更與終止。

　　    （6）租賃合同終止時，指導辦理停、退租手續。